Contenuti principali:

1. Le nuove disposizioni: profili inerenti la pubblicità immobiliare
2. Quadro normativo di riferimento catastale
3. Gli adempimenti previsti dal nuovo comma 1-bis dell’art. 29 della Legge n. 52 del 1985 (prima parte) – Coerenza oggettiva
4. Gli adempimenti previsti dal nuovo comma 1-bis dell’art. 29 della Legge n. 52 del 1985 – Coerenza soggettiva

[Centro Studi Fiaip - Armando Barsotti]

Con il provvedimento direttoriale del 23 luglio sono state, infatti, approvate le nuove specifiche tecniche che consentono una gestione globale degli adempimenti di legge, relativi a tali operazioni, da rispettare per essere in regola con il Fisco

Le procedure tecnico-informatiche appena approvate riguardano, nello specifico, la registrazione telematica dei contratti d’affitto degli immobili, da effettuare con il modello "69", e il pagamento delle relative imposte. Inoltre, permettono di comunicare i riferimenti catastali degli immobili nei casi di cessione, risoluzione o proroga degli stessi contratti. Per questo tipo di comunicazione va utilizzato il modello "CDC".

Sia il "modello 69" che il "CDC" erano stati approvati con il provvedimento del direttore dell’Agenzia del 25 giugno scorso. Per il primo modello si era semplicemente trattato di un restyling, per il secondo di un vero e proprio debutto. Nello stesso documento, poi, si annunciava l’imminente uscita delle specifiche tecniche che avrebbero consentito il graduale abbandono della presentazione cartacea di richieste di registrazione e di comunicazioni di dati.

L’intera operazione si è resa necessaria in seguito all’entrata in vigore del Dl 78/2010 che, all’articolo 19 (commi 15 e 16), ha previsto l’obbligo, dal prossimo 1° luglio, di indicare i riferimenti catastali dei beni immobili "nazionali", contestualmente alla richiesta di registrazione dei contratti, e chi non si attiene alla nuova disposizione "è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento" dell’imposta di registro dovuta.

Entrambi i modelli, disponibili sul sito dell’Agenzia nella sezione modulistica, dal momento dell’approvazione sono stati strutturati per la trasmissione telematica ma, mentre per il "modello 69" la modalità era già in linea, per il neonato "CDC" era stato previsto un periodo transitorio, necessario alla messa a punto della procedura informatica. Pertanto, fino al prossimo 10 agosto, il contribuente che cede, proroga o recede da un contratto dovrà continuare a presentare il modello in forma cartacea all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato il negozio stesso, entro 20 giorni dal versamento attestante l’operazione.

[Fonte : Fisco oggi Paola Pullella Lucano pubblicato il 23/07/2010. Elaborazione Centro Studi Fiaip - Armando Barsotti]

Il via a questa operazione di “new look” di quella che è sempre stata considerata una professione fatta di carta e penna, lo dà il decreto legislativo n. 110 del 2 luglio 2010, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 19 luglio. La norma attuale si inserisce nell’ambito di quanto prescritto dal “Codice dell’amministrazione digitale” (Dlgs n. 82/2005) che sta contribuendo a svecchiare anche quei settori, sia pubblici che privati, che hanno resistito nei tempi.

È questo il caso della professione notarile che, seppur fortemente rinnovata nel corso di questi ultimi anni, trovava, ad esempio, nella firma e nell’apposizione del sigillo sull’atto un ostacolo alla sua trasformazione on line.

Come cambia l’atto pubblico

Innanzitutto il notaio dovrà obbligatoriamente munirsi di firma digitale, che diventa lo strumento unico per l’esercizio delle sue funzioni. Si tratta di un particolare tipo di firma elettronica qualificata basata su chiavi crittografate che, al momento, risulta essere il sistema più sicuro in campo informatico. Il Consiglio nazionale del notariato rilascerà ad ogni iscritto un certificato qualificato di firma che attesta anche la sua iscrizione nel ruolo.

Al momento della lettura dell’atto ci saranno le vere novità. Innanzitutto il notaio potrà leggere direttamente sul pc il rogito che si appresta a firmare con le parti, potrà ricevere la sottoscrizione elettronica di queste ultime sia sotto forma di firma digitale che con firma elettronica non qualificata. Sarà il notaio stesso, sottoscrivendo l’atto, alla presenza delle parti, con la smart cardcontenente la sua firma digitale a validare le firme dei contraenti.

Gli eventuali documenti redatti in forma cartacea verranno digitalizzati e allegati all’atto “informatico”, così da permetterne una stesura completamente on line. Questo comporta, come logica conseguenza prevista dal decreto, che tutti i repertori e i registri obbligatori per la professione notarile vengono formati e conservati su supporto informatico.
Da qui inizia un percorso virtuoso, già effettivo da diverso tempo, che vede viaggiare il rogito notarile, per tutti gli adempimenti previsti (registrazione, trascrizione, registro delle imprese, eccetera), su una strada completamente “digitalizzata”.

Anche il cliente potrà avere la sua copia dell’atto su supporto informatico (pennetta o cd), oltre alla tradizionale forma cartacea, se la desidera, che, da questo momento in poi, saranno equivalenti.
Infine, per conservare gli atti, il decreto prevede che presso il Consiglio nazionale del notariato sia predisposta una apposita struttura in cui il notaio riversa tutte le copie informatiche degli atti rogati o autenticati anche su carta, e dalla quale egli stesso, mediante la smart card, potrà estrarre duplicati o copie attestandone la conformità all’originale.

[Fonte FiscoOggi Lilia Chini  pubblicato il 20/07/2010. Elaborazione a cura   Centro Studi Fiaip - Armando Barsotti]

Obbligo il cui mancato rispetto prevede l’irrogazione di una sanzione amministrativa di importo variabile dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (sanzione che si applica anche in caso di errata indicazione dei dati catastali). Si tratta di uno dei passaggi salienti che il legislatore ha ideato per combattere l’evasione fiscale conseguente alle cosiddette «case fantasma».

La norma in questione trova applicazione per:

• tutti i contratti registrati a partire dal 01/07/2010, a nulla eventualmente rilevando a tal fine che la data di stipula sia anteriore;
• tutti i contratti relativi a edifici di qualsiasi tipologia, o loro frazioni, e terreni.

Il suddetto obbligo è stato altresì esteso, «per motivi di omogeneità e di razionalizzazione del sistema», anche ai contratti di comodato, obbligo inizialmente non previsto dalla originaria versione del D.L. 78/2010 ed introdotto dal Provvedimento dell’Agenzia Entrate n. 83561/2010.immobili. [via LegislazioneTecnica]

Queste le principali novità contenute nella Circolare n. 31 / E del 7 giugno 2010 dell’Agenzia delle Entrate, contenente le risposte ad una serie di dubbi interpretativi sull’applicazione delle agevolazioni prima casa, di cui alla Nota II-bis all’art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986.

In particolare, l’Agenzia in merito alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa ha fornito i propri chiarimenti sulle seguenti ipotesi:

-  acquisto di un box da destinare a pertinenza di immobile abitativo acquistato prima dell’istituzione dei benefici prima casa: in tal caso, l’ Agenzia delle Entrate ha riconosciuto l’agevolazione, nonostante il punto 3, della citata Nota II-bis e la C.M. n.19/E/2001 richiedano espressamente, ai fini del riconoscimento del beneficio fiscale per le pertinenze, che l’abitazione principale sia stata acquisita con gli stessi benefici.

Un’interpretazione restrittiva, secondo l’Amministrazione, contrasterebbe, infatti, con l’obiettivo del Legislatore che è quello di agevolare l’acquisto delle case non di lusso e delle sue pertinenze, in osservanza al principio costituzionale (art.47, comma 2, Cost.) secondo il quale la Repubblica favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione;

-  acquisto di una cantina da destinare a pertinenza di un immobile non agevolato perché acquistato allo stato rustico: anche in tal caso, l’Amministrazione finanziaria ha ammesso le agevolazioni prima casa anche per l’acquisto di un locale da destinare a pertinenza di un’abitazione principale per la quale non si è fruito del regime agevolativo perché acquistata allo stato rustico.

In tale ipotesi, con la C.M. 31/E/2010, l’Agenzia ha precisato che, ai fini del godimento del regime di favore, l’acquirente dovrà dichiarare, nell’atto di acquisto della pertinenza, di essere in possesso dei requisiti di legge al momento del rogito;

-  acquisto di una unità immobiliare per ampliamento di abitazione acquistata senza l’agevolazione prima casa per difetto dei requisiti: l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i benefici prima casa sono riconosciuti anche nell’ ipotesi in cui il contribuente intenda comprare un immobile per ampliare l’abitazione precedentemente acquistata senza usufruire del regime di favore, per difetto dei requisiti al momento del rogito (nella fattispecie in questione il contribuente era già titolare di un altro appartamento acquisito con il trattamento agevolato).

Lo stesso orientamento è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione (Sent. n.563, del 22 gennaio 1998, e Sent. n.10981, del 14 maggio 2007) secondo cui le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa.

L’Agenzia specifica poi che, per fruire del beneficio, è necessario che l’appartamento risultante dall’accorpamento dei due alloggi rientri in ogni caso nella tipologia di immobile non di lusso, e che ricorrano tutti i requisiti di cui alla Nota II-bis, ovverossia:

§   ubicazione dell’immobile nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;

§   dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili siti nello stesso comune.

Al riguardo, L’Agenzia precisa che nell’ ipotesi di acquisto di alloggio da accorpare ad altro contiguo, già di proprietà, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune, dovrà intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare;

§  dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa;

-  alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato e successivo acquisto dell’abitazione principale: nel caso di rivendita di un immobile agevolato, prima che siano trascorsi 5 anni, e di acquisto, entro l’anno successivo, di altra casa da adibire ad abitazione principale, non si decade dai benefici fruiti anche se nel frattempo il contribuente è entrato in possesso di un ulteriore immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si vuole riacquistare.

Come noto, il punto 4 della citata Nota II-bis, dispone la decadenza dal regime agevolato in caso di vendita dell’immobile prima che sia decorso un quinquennio dal suo acquisto.

A tal proposito, la perdita dei benefici può essere evitata acquistando, entro 1 anno dalla vendita, un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Non è quindi di ostacolo alla conservazione del regime di favore fruito il possesso di un ulteriore immobile nello stesso comune.
Questo, però, impedisce l’accesso alle stesse agevolazioni in relazione al secondo acquisto e al credito d’imposta, previsto dall’art.7 della legge 448/1998, in caso di riacquisto della prima casa;

-   riacquisto di immobile sito fuori del territorio nazionale: anche l’acquisto di una casa all’estero effettuato entro un anno dalla vendita della prima casa, avvenuta prima che siano trascorsi 5 anni, garantisce la conservazione dei benefici fruiti.

In merito, l’Agenzia specifica che lo scopo del fisco italiano è quello di appurare che la casa oggetto del nuovo acquisto sia effettivamente destinata ad abitazione principale del contribuente.

La Circolare n. 3 /E afferma, quindi, che si deve trattare di una casa ubicata in uno Stato con il quale “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale”. [via Ance]